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L'impasse foncière ou
l'impossible équation
par Jean-Louis Andreani
LE MONDE | 22.10.05 | 13h12 • Mis à jour le 22.10.05 | 13h12
Comment
trouver des terrains disponibles, à des prix abordables ? Cette
équation presque impossible obsède élus et aménageurs français.
La complexité des questions foncières, leur sensibilité
électorale, semblent parfois annihiler toute volonté politique.
Il existe pourtant deux méthodes principales pour disposer de
terrains et empêcher leurs prix d'atteindre des niveaux
paralysants : s'assurer la maîtrise du sol par la propriété
publique ou réguler le marché avec une gamme d'outils, en
particulier fiscaux. Aucune de ces méthodes n'est exempte de
critiques et d'effets pervers. Mais l'actuelle envolée des prix
souligne de façon cruelle que la France ne fait ni l'un ni
l'autre. Même si les municipalités disposent de moyens droit
de préemption, zones d'aménagement concerté... qui leur
permettent, dans une certaine mesure, d'avoir une politique
foncière.
La "maîtrise publique du foncier" est la solution la plus
radicale. Sous le mot d'ordre de "municipalisation des sols" ,
l'idée était répandue en France, dans les années 1960 et 1970,
bien au-delà des seuls milieux de gauche. Une solution
intermédiaire, l'extension progressive du patrimoine foncier
public, faisait d'ailleurs consensus. Mais, à partir des années
1980, le retour en force des idées libérales, allié aux
difficultés et au coût d'une telle politique, a conduit au
contraire à un effacement de l'Etat. Un praticien PS du logement
estime que l'oubli général de la "municipalisation des sols" est
le signe que la France a "déserté toute réflexion" réelle sur le
sujet.
VALEUR LOCATIVE DES TERRAINS
La propriété publique des sols est pourtant répandue dans
plusieurs pays d'Europe du Nord, notamment les Pays-Bas ou la
Suède. Mais elle repose sur des principes étrangers à l'univers
culturel français. A l'inverse de ce qui se passe en Europe du
Sud, l'idée de spéculation foncière y est inconnue. Le
corollaire de la maîtrise publique du sol est une propriété
privée temporaire, ou partielle, avec une dissociation du droit
de propriété et du droit de construire, et des baux ou
concessions de longue durée.
Le problème est que la France ne pratique pas, non plus, de
réelle régulation du marché foncier. Au contraire, "le système
fiscal sur le foncier n'est ni fait ni à faire" , souligne
Vincent Renard, économiste spécialiste de ces questions. Le
dernier rapport parlementaire sur le sujet, publié par le Sénat
fin juin, observe ainsi que, du fait de la structure des impôts
fonciers, "ceux qui construisent sont davantage taxés que ceux
qui détiennent du foncier constructible sans l'utiliser"
("Foncier, logement : sortir de la crise", Dominique Braye
-Yvelines, UMP-, président ; Thierry Repentin -PS, Savoie-
rapporteur). La valeur locative des terrains, base du calcul de
la taxe sur le foncier non bâti, n'a pas été revue depuis...
1961. En outre, leur caractère constructible ou non, qui change
pourtant du tout au tout le prix de vente, n'est pris en compte
que de façon marginale dans le calcul de cette taxe.
Tout cela renforce une tendance bien française : puisque la
possession d'un terrain nu ne coûte presque rien, autant le
conserver en attendant que les prix montent. Répété des milliers
de fois, y compris parfois de la part d'acteurs publics, ce
raisonnement aboutit au gel du foncier et à la hausse continue
des prix.
C'est pourquoi on considère souvent, dans
les milieux spécialisés, que la mise en place d'"une fiscalité
foncière qui reflète la valeur des choses" , selon la formule
d'un expert, serait une réforme essentielle. Le Syndicat
national unifié des impôts (SNUI) partage cet avis. Il
réfléchit, lui aussi, à une taxation du foncier qui serait
assise sur la "valeur vénale" (le prix de vente). Mais pour M.
Renard, comme pour le SNUI, Bercy résiste à une telle réforme.
"Bercy n'aime pas les impôts nouveaux" , rappelle Vincent Drezet,
du SNUI. De fait, les étudiants en sciences économiques
connaissent tous la formule : "Un bon impôt est un vieil impôt"
... En outre, ajoute M. Vincent, Bercy serait face à "un impôt
qui mange son assiette" , puisqu'il encouragerait la
construction et réduirait de façon mécanique son propre
rendement.
Autre piste de recherche : le régime des plus-values foncières.
Là encore, l'impôt encourage de façon mécanique un comportement
spéculatif : le vendeur d'un terrain devenu constructible
empoche la totalité des plus-values (en région parisienne, le
prix peut aujourd'hui passer de 1 à 100), et leur taxation
diminue avec le temps, avant de devenir nulle au bout de quinze
ans.
TECHNIQUE DU "PORTAGE"
Certains de nos voisins européens considèrent que, lorsqu'un
terrain devient constructible, c'est la collectivité publique
qui, en modifiant la nature du bien, a augmenté sa valeur. Elle
doit donc récupérer une partie des plus-values. Ce système est
préconisé par le rapport Braye-Repentin. Mais il s'agirait, pour
la France, d'une véritable révolution qui risque de faire
reculer le gouvernement Villepin, comme tous ses prédécesseurs.
En attendant, et faute de meilleures solutions, de nombreux
élus, surtout à gauche, demandent la création d'établissements
publics fonciers régionaux, selon la technique dite du "portage"
: la collectivité achète pour bloquer toute spéculation, puis
revend le terrain, éventuellement après travaux de remise en
état, à une autre collectivité ou à une société de HLM, en
jouant sur les prix pour que les logements "sortent" à un prix
modéré. Mais il est bien tard pour constituer des réserves
foncières, et il n'est pas sûr que la région soit l'échelon
pertinent. En tout état de cause, le "portage" ne permet pas de
répondre à l'urgence et il n'apporte qu'une réponse partielle.
Or, comme l'a observé un ouvrage spécialisé : "Il n'existe pas
une infinie variété de méthodes applicables (...) . Les actions
fragmentaires hypothèquent l'avenir et risquent de créer une
situation telle que la remise en cause de certains principes de
l'économie libérale devienne à terme inévitable." C'était... en
1975, et l'un des deux auteurs était Philippe Marini, devenu
rapporteur général UMP, très "thatchérien", de la commission des
finances du Sénat (Spéculation et politique foncières, Philippe
Marini et Bruno Rémond, Berger-Levrault).
Jean-Louis Andreani
Article paru dans l'édition du 23.10.05 |
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